개정 주택ㆍ상가건물임대차보호법 2013.8.13. 시행

주택임대차보호법

[시행 2013.8.13.] [법률 제12043호, 2013.8.13., 일부개정]

【제·개정이유】    

• [일부개정]
  ◇ 개정이유
    중소기업 법인이 직원의 주거지원을 위하여 주택을 임차하는 경우에도 대항력을 취득할 수 있도록 하고, 주택 임차인이 보증금반환채권을 담보로 전세자금 등을 빌리는 경우 그 담보권자에게 우선변제권이 인정되지 않아 높은 대출이자를 부담하게 되므로 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등에 우선변제권을 인정함으로써 주택 임차인이 낮은 금리로 전세자금 등을 빌릴 수 있도록 하는 한편, 확정일자 부여 절차와 차임 등의 객관적인 정보 제공요청권을 신설하고, 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동되도록 하여 임차인 보호를 더욱 강화하려는 것임.
  
  ◇ 주요내용
    가. 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 해당 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 이 법에 따른 대항력 등이 인정되도록 함(안 제3조제3항 신설).
  
    나. 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 함(안 제3조의2제7항ㆍ제8항 및 제9항 신설).
  
    다. 확정일자 부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자 등은 확정일자 부여기관에게 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있도록 함(안 제3조의6 신설).
  
    라. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(안 제7조의2).
  <법제처 제공>
  

【제·개정문】 

• 국회에서 의결된 주택임대차보호법 일부개정법률을 이에 공포한다.
            대통령        박근혜 (인)
      2013년 8월 13일
            국무총리        정홍원
            국무위원 법무부 장관        황교안
  
  ⊙법률 제12043호
  주택임대차보호법 일부개정법률
  
  주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.
  
  제3조제3항부터 제5항까지를 각각 제4항부터 제6항까지로 하고, 같은 조에 제3항을 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제6항(종전의 제5항) 중 "제4항"을 "제5항"으로 한다. 
    ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
  
  제3조의2제1항 중 "임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)"를 "임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)"로 하고, 같은 조 제2항 중 "제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)"를 "제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)"로 하며, 같은 조 제4항 중 "제2항"을 "제2항 또는 제7항"으로 하고, 같은 조 제6항 전단 중 "임차인"을 각각 "임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등"으로 하며, 같은 조에 제7항부터 제9항까지를 각각 다음과 같이 신설한다.
    ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
    1. 「은행법」에 따른 은행
    2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
    3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
    4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
    5. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회
    6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
    7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
    8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
    9. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사
    10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관 
    ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.
    1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
    2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
    3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
    ⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
  
  제3조의3제1항 중 "보증금을 반환받지 못한"을 "보증금이 반환되지 아니한 경우"로 하고, 같은 조 제2항제3호 중 "제3조제1항 또는 제2항"을 "제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항"으로 하며, 같은 조 제5항 본문 및 단서 중 "제3조제1항 또는 제2항"을 각각 "제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항"으로 하고, 같은 조에 제9항을 다음과 같이 신설한다.
    ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.
  
  제3조의6을 다음과 같이 신설한다.
  제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
    ② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
    ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
    ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
    ⑤ 제1항ㆍ제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.
    ⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.
  
  제7조의2 중 "「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는"을 "다음 각 호 중 낮은"으로 하고, 같은 조에 각 호를 다음과 같이 신설한다.
    1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
    2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
  
  제10조의2를 다음과 같이 신설한다.
  제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.
  
            부칙
  제1조(시행일) 이 법은 2014년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제3조의2제4항, 제6항부터 제9항까지, 제3조의3제1항 및 제9항, 제10조의2의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.
  제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.  
  제3조(중소기업 법인의 대항력에 관한 적용례 및 경과조치) ① 제3조제3항의 개정규정은 법인(「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업인 법인에 한정한다)이 임차인인 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다. 
    ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차의 기간에 대하여는 종전의 규정에 따른다.
  제4조(금융기관등의 우선변제권에 관한 적용례) 제3조의2제4항, 제6항부터 제9항까지, 제3조의3제1항 및 제9항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 후 최초로 보증금반환채권을 양수한 경우부터 적용한다. 
  제5조(월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제7조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

상가건물 임대차보호법

[시행 2013.8.13.] [법률 제12042호, 2013.8.13., 일부개정]

【제·개정이유】    

• [일부개정]
  ◇ 개정이유
    대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하며, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 세분화하는 한편, 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동되도록 하고, 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 하여 상가임차인 보호를 더욱 강화하려는 것임.
  
  ◇ 주요내용
    가. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 그 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정을 고려하여 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 함(안 제2조제3항 및 제10조의2 신설).
  
    나. 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 함(안 제5조제7항부터 제9항까지 신설).
  
    다. 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 한정함(안 제10조제1항제7호).
  
    라. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(안 제12조).
  
    마. 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 함(안 제14조제3항).
  <법제처 제공>
  

【제·개정문】 

• 국회에서 의결된 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 이에 공포한다.
            대통령        박근혜 (인)
      2013년 8월 13일
            국무총리        정홍원
            국무위원 법무부 장관        황교안
  
  ⊙법률 제12042호
  상가건물 임대차보호법 일부개정법률
  
  상가건물 임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.
  
  제2조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.
    ③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
  
  제5조제4항 중 "제2항"을 "제2항 또는 제7항"으로 하고, 같은 조 제6항 전단 중 "임차인"을 각각 "임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등"으로 하며, 같은 조에 제7항부터 제9항까지를 각각 다음과 같이 신설한다.
    ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
    1. 「은행법」에 따른 은행
    2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
    3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
    4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
    5. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회
    6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
    7. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
    8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
    ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.
    1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우
    2. 제6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
    3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
    ⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
  
  제6조제1항 중 "보증금을 돌려받지 못한"을 "보증금이 반환되지 아니한 경우"로 하고, 같은 조에 제9항을 다음과 같이 신설한다.
    ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.
  
  제10조제1항제7호 중 "임대인이"를 "임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로"로 하고, 같은 호에 각 목을 다음과 같이 신설한다.
      가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
      나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
      다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  
  제10조의2를 다음과 같이 신설한다.
  제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
  
  제12조 중 "「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는"을 "다음 각 호 중 낮은"으로 하고, 같은 조에 각 호를 다음과 같이 신설한다.
    1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
    2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
  
  제14조제3항 중 "3분의 1"을 "2분의 1"로 한다.
  
            부칙
  제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제12조, 제14조제3항의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행한다. 
  제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 
  제3조(금융기관등의 우선변제권에 관한 적용례) 제5조제4항, 같은 조 제6항부터 제9항까지, 제6조제1항 및 제9항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 후 최초로 보증금반환채권을 양수한 경우부터 적용한다. 
  제4조(월 차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제12조의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 같은 개정규정 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.
  제5조(소액보증금 보호에 관한 적용례) 제14조제3항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 같은 개정규정 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.